Как известно, многие американцы не покупают жилье, а арендуют дом или апартаменты. В этом есть свои преимущества. Но все же, покупка недвижимости не менее распространена в США. Кроме того, необязательно быть резидентом США для того, чтобы купить недвижимость в США. Иностранцам не требуется никакого специального разрешения для приобретения жилых и коммерческих объектов в Соединенных Штатах Америки.
С чего начать?
В первую очередь следует определиться со штатом. Всего их 50, и отличаются они не только климатом, но и социально экономическими условиями, что существенно влияет на стоимость недвижимости. Дальше требуется определиться с самой недвижимостью (квартира, загородный дом, таунхаус и др.) и риелтором (в США его называют брокером).
Стоит учитывать, что в США нельзя совершать сделки с недвижимостью без риелтора. Начинать нужно с поиска хорошего специалиста, который имеет лицензию и является членом НАР (Национальная ассоциация риелторов). Предпочтение следует отдавать тому специалисту, который имеет опыт продажи недвижимости иностранцам. Кстати, все комиссии за работу брокера платит продавец, а не покупатель.
Более того, что это самый ответственный шаг, ведь от квалификации и опыта брокера зависит многое, хотя и бояться особо не нужно. Как правило, все брокеры априори являются квалифицированными, так как лицензию на этот вид деятельности в США получить довольно сложно.
Многих иностранцев отпугивают цены на недвижимость в США. Если кто-то хочет просто инвестировать деньги в недвижимые объекты, то у них проблем с деньгами обычно не бывает. Но есть категория граждан, которые хотят иммигрировать в США. Вот они как раз очень озабочены ценами. Но мнение об огромной стоимости квадратного метра жилой площади в США слегка ошибочно.
Опять таки, важно проконсультироваться со своим брокером. Он обязательно подберет вариант именно под ту сумму, на которую вы рассчитываете. Есть штаты, где квартиры стоят даже меньше, чем в странах СНГ. Например, в штатах Коннектикут и Юта. ТАкже не стоит забывать, что в США можно оформить ипотеку, которая здесь обходится значительно дешевле. Это неплохой вариант для тех, кто собирается переезжать в США и устраиваться на работу по своей специальности.
Удаленная покупка недвижимости в США
Для того, чтобы тщательно подготовиться к переезду в США, можно начать подготовку заранее. Более того, недвижимость в США сейчас можно удаленно. Если в выбранном штате сделка с недвижимостью оформляется адвокатом, то можно просто оформить на него доверенность, и специалист сам проведет сделку от начала до конца. Подобную доверенность можно сделать в консульстве США в вашей стране. Там же покупателю объяснят все тонкости сделки. Будет заведен специальный трастовый счет на имя адвоката, куда покупатель сможет перевести деньги на приобретение недвижимости. После чего средства уже переводятся непосредственно продавцу.
Стоит сказать, что риски при удаленной покупке почти сведены к нулю в том случае, если покупатель нашел лицензированного специалиста.
Это все касалось штатов, где покупка проводится через адвоката. В других штатах она совершается через «эскро» — специальную компанию. Разницы нет практически никакой. Так же в консульстве оформляются необходимые документы, которые отправляются в Штаты. Деньги переводятся на специальный счет.
Если покупатель собирается приобретать недвижимость в кредит, то придется открывать счет в одном из американских банков.
Стоит также отметить, что некоторые отечественные банки отказываются совершать перевод денег, если на руках у покупателя нет контракта на покупку жилого объекта. Кроме того, желательно иметь документ, подтверждающий информацию о возникновении денег, чтобы у таможенной службы США не было никаких подозрений. Таким документом может быть кредитный договор, либо, к примеру, договор продажи недвижимости в вашей стране.
При этом, иностранцы не являются налогоплательщицами США, поэтому и налогом ввозимая сумма не облагается.
Договор на покупку недвижимости в США
Сделка от начала до конца займет не больше месяца, если речь идет не о покупке квартиры в кредит. Если объект выбран, цена устраивает, а брокер уже готов приступить к работе, то он подготавливает предложение – типовой договор, который составляет риелторская ассоциация конкретного штата. Документ подписывает покупатель, и брокер отправляет эти бумаги уже продавцу.
После этого идет этап заключения договора купли-продажи между покупателем и продавцом. Данный контракт подписывается в сопровождении риелтора. Если сделка совершается удаленно, то вместо эскро в игру вступает доверенное лицо — адвокат покупателя.
На этом этапе покупатель вносит задаток: около 5% от стоимости объекта. После чего проверяется состояние недвижимости. Нужно сказать, что в этом плане американцы молодцы. Специалист выявит дефекты объекта, неисправность сантехники, электропроводки и других коммуникаций. Эти услуги обойдутся в 300-500$. За дополнительную плату специалист будет искать термитов, радон, плесень и т. д. Другими словами, непригодную для жилья недвижимость продать не позволят. Уже после этого производится полная оплата квартиры и получение документа на право собственности.
Важно отметить, что недвижимость в США обязательно нужно застраховать. Это требование закона. Оформлением страхования занимается титульная компания, после чего полис вручается покупателю.
Дополнительные расходы на покупку недвижимости в США
Итак, как уже говорилось, 5% от суммы покупки получает брокер, и платит ее обычно продавец. Он же несет расходы на налог при передаче прав собственности на недвижимость. Услуги титульной компании (либо адвоката), страхование и различные пошлины оплачивает, как правило, покупатель. Это примерно 1-2%. Хотя, по сути, дополнительные расходы распределяются между сторонами при заключении контракта.
